Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan itu,untuk pelunasan utang tertentu,yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu,yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain (Pasal 1 butir 1 UU No 4 Tahun 1996 Tentang Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah).
Maksud memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu adalah dalam arti bahwa jika debitor cidera janji,kreditor pemegang hak tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum atas tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan , dengan hak mendahulu daripada kreditor lain, dengan tidak mengurangi prefensi piutang-piutang negara menurut ketentuan yang berlaku.
Hak tanggungan sebagai jaminan atas tanah memberikan kedudukan utama (preferen) kepada kreditor (Bank) yang diberi hak itu sebagai agunannya. Kedudukan Bank yang preferen tersebut dalam memperoleh pelunasan atas piutangnya terlebih dahulu daripada kreditor-kreditor lainnya. karena objek hak tanggungan tersebut diperjanjikan khusus untuk pelunasan piutang kreditor tertentu.
Eksistensi hak tanggungan selalu diperjanjikan dan mengikuti (accessoir) perjanjian pokoknya yaitu perjanjian pemberian kredit (loan agreement). Tanpa perjanjian kredit, tidak akan ada hak tanggungan.
Sejak di sahkannya UU No 4 Tahun 1996 Tentang Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah pada 9 April 2001,Maka hak tanggungan adalah satu-satunya hak jaminan atas tanah yang dipergunakan saat ini, sehingga aturan hipotik yang objeknya tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang terdapat dalam KUH Perdata dinyatakan tidak berlaku lagi.
Pihak bank menggunakan hak tanggungan dalam perjanjian kredit yang menggunakan tanah sebagai jaminan kreditnya. Sebelum adanya UU No 4 Tahun 1996 tentang hak tanggungan tersebut terdapat dualisme ketentuan hukum yang mengatur tentang hak jaminan atas tanah yaitu ketentuan yang lama “hipotik dan credietverband“.
Hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tidak bergerak,untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu perikatan.
Credietverband adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda dengan tujuan untuk mengambil pelunasan bagi suatu perikatan. Credietverband merupakan suatu lembaga jaminan yang diciptakan untuk memberikan kesempatan kepada golongan pribumi untuk memperoleh kredit dari lembaga perbankan, dengan jaminan hak-hak atas tanah yang bukan merupakan hak-hak yang dikenal dalam KUH Perdata yaitu terutama hak-hak atas tanah menurut hukum adat yang mereka miliki.Dasar hukum Credietverband adalah S.1908 – 542 jo S. 1937 -190.
Setelah berlakunya Undang-undang No 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan dasar pokok-pokok agraria dan peraturan pelaksananya, terjadilah perubahan-perubahan pada ketentuan Credietverband. Berdasarkan pasal 51 jo 57 UU PA, selama Undang-undang mengenai hak tanggungan dalam pasal 51 belum terbentuk, yang berlaku adalah ketentuan-ketentuan mengenai hipotik (yang terdapat dalam KUH Perdata) dan Credietverband ( yang terdapat dalam S.1908-542 yang telah diubah dengan S.1937-190) disusul dengan peraturan menteri agraria nomor 2 tahun 1960 dan nomor 15 tahun 1961, sehingga semua tanah dan hak-hak atas tanah yang berupa hak milik, Hak guna bangunan (HGB), dan Hak guna usaha (HGU) dapat dibebani dengan hipotik maupun Credietverband.
Sifat-sifat Hak Tanggungan (Hipotik)
Sifat-sifat hak tanggungan yaitu :
Hak tanggungan (Hipotik) mempunyai sifat kebendaan (zaaksgevolg), artinya bahwa senantiasa mengikuti bendanya, dalam tangan siapapun benda itu berada (Pasal 1163 ayat (2) KUH Perdata / Pasal 7 UU No 4 Tahun 1996 tentang Hak tanggungan).
Hak tanggungan (Hipotik) merupakan perjanjian accessoir, artinya bukan merupakan hak yang berdiri sendiri, tetapi ada dan hapusnya bergantung pada perjanjian pokok (Pasal 10 UU No 4 Tahun 1996).
Hipotik (Hak tanggungan) merupakan hak yang lebih di dahulukan pemenuhannya daripada piutang lain (droit de preference) , (Pasal 1133 ayat (2) KUH Perdata/ Pasal 1 jo 6 UU No 4 Tahun 1996).
Objek hipotik (Hak tanggungan) adalah benda tetap (tidak bergerak) (Pasal 4 UU No 4 Tahun 1996).
Hak Hipotik hanya berisi hak untuk melunasi hutang dari nilai benda jaminan dan tidak memberi hak untuk menguasai atau memiliki bendanya (Pasal 12 UU No 4 Tahun 1996).
Mempunyai hak untuk memperjanjikan menjual atas kekuasaannya sendiri benda-benda jaminan, manakala debitor cidera janji (Pasal 6 jo 20 ayat (1) UU No 4 Tahun 1996 / Pasal 1178 ayat (2) KUH Perdata).
Hipotik (Hak tanggungan) hanya dapat dibebankan atas benda orang lain, bukan benda milik sendiri.
Hipotik (hak tanggungan) tidak dapat dibagi-bagi, kecuali diperjanjikan dalam Akta pemberian hak tanggungan (Pasal 2 UU No 4 Tahun 1996).
Objek Hak Tanggungan
Menurut pasal 4 UU No 4 Tahun 1996 Tentang Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan yaitu :
Hak milik (HM).
Hak guna usaha (HGU).
Hak guna bangunan (HGB).
Hak pakai atas tanah negara yang menurut sifatnya dapat dipindahkan.
Hak pakai atas tanah hak milik (lebih lanjut diatur PP)
Hak atas tanah berikut bangunan,tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut.
Objek utama hak tanggungan adalah Tanah-tanah dengan hak milik,hak guna usaha dan hak pakai (termasuk rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun).Tanah hak pakai tidak semua dapat dijadikan objek hak tanggungan,hanya yang memenuhi syarat tertentu yang dapat menjadi objek hak tanggungan.
Maksud “benda-benda yang berkaitan dengan tanah” yaitu :
Bangunan permanen yang menurut sifat dan kenyataannya menjadi satu kesatuan dengan tanah hak dimana bangunan itu didirikan,misalnya : rumah,toko dll.
Hasil karya, maksudnya adalah misalnya: candi,patung,gapura,relief yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan.
Tanaman keras,yaitu tanaman yang berumur panjang dapat dibebani hak tanggungan berikut tanah.
Unsur-unsur mutlak hak atas tanah yang dapat dijadikan objek hak tanggungan ada 2 yaitu :
Hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku wajib didaftar dalam daftar umum, dalam hal tersebut yaitu kantor pertanahan.
Hak tersebut menurut sifatnya harus dapat dipindah tangankan ,sehingga apabila diperlukan dapat direalisasikan untuk membayar utang yang dijamin pelaksanaanya.
Pemegang hak tanggungan adalah berkedudukan sebagai kreditor (bank) yang meminjamkan uang (pemberi kredit). Bank sebagai pemegang hak tanggungan, sekalipun menguasai secara yuridis tanah hak yang ditunjuk sebagai jaminan kredit berdasarkan hak tanggungan,namun semata-mata hanya sebagai jaminan hutang saja dan sma sekali tidak berwenang menggunakan tanahnya. Sedangkan pemberi hak tanggungan adalah pemegang hak yang sah atas tanah yang dibebani hak tanggungan harus dibuktikan dengan memperlihatkan dokumen yang mendukungkeabsahan dari pemegang hak atas tanah tersebut.
Menurut Pasal 6 UU No 4 Tahun 1996 Tentang Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, Apabila debitor cidera janji,Pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak menjual objek hak tanggungan atas kekuasaannya sendiri (mempunyai kekuatan eksekutorial) melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Penjualan tersebut dapat dilakukan tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi hak tanggungan. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak dari pemberi hak tanggungan.
Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi,kecuali diperjanjikan, artinya adalah bahwa jika ada 2 atau 3 bidang tanah yang dibebani hak tanggungan,maka semuanya merupakan satu kesatuan tanpa kecuali sebagai objek hak tanggungan sampai utangnya dibayar lunas. Kecuali diperjanjikan lain (roya partial) oleh debitur dan kreditur bahwa pelunasan utang yang dijamin hak tanggungan dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan yang akan dibebaskan dari beban hak tanggungan.
Hak tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada, artinya adalah bahwa selama si debitor belum melunasi hutangnya pada kreditor,dengan adanya hak tanggungan maka belum dapat hapus hak tanggungan tersebut pada objeknya walaupun objek tersebut sudah berpindah tangan ke pihak lain.
9